Του ΠΑΝΑΓΙΩΤΗ ΚΟΛΛΙΑ
Μηχανολόγου Μηχανικου
ΠΡΟΣ:
Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας
Υπουργείο Τουρισμού
ΘΕΜΑ: Παρατηρήσεις και προτάσεις επί του νέου Ειδικού Χωροταξικού
Πλαισίου για τον Τουρισμό – Περιπτώσεις Σκιάθου και Αλοννήσου
Αξιότιμοι,
Ονομάζομαι Κολλιάς Παναγιώτης και δραστηριοποιούμαι ως Μηχανολόγος
Μηχανικός με έδρα τη Σκιάθο, διαθέτοντας πολυετή επαγγελματική εμπειρία άνω
των δεκατεσσάρων ετών στις αδειοδοτήσεις τουριστικών εγκαταστάσεων και
τεχνικών έργων στις Βόρειες Σποράδες και ειδικότερα στη Σκιάθο και την Αλόννησο.
Με την παρούσα επιστολή επιθυμώ να καταθέσω παρατηρήσεις και προτάσεις επί
του νέου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό, με γνώμονα την ανάγκη
διαμόρφωσης ενός θεσμικά εφαρμόσιμου, περιβαλλοντικά ισορροπημένου και
ρεαλιστικού πλαισίου ανάπτυξης για τα νησιά των Σποράδων.
Η εμπειρία από την εφαρμογή της τουριστικής και πολεοδομικής νομοθεσίας στις
συγκεκριμένες νησιωτικές περιοχές αναδεικνύει ορισμένες ιδιαιτερότητες που θεωρώ
ότι θα πρέπει να ληφθούν υπόψη κατά την οριστικοποίηση του σχεδιασμού.
- ΣΚΙΑΘΟΣ – ΥΦΙΣΤΑΜΕΝΑ ΜΙΚΡΟΜΕΣΑΙΑ ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΑ
ΚΑΤΑΛΥΜΑΤΑ
Η Σκιάθος χαρακτηρίζεται διαχρονικά από μικρομεσαίες τουριστικές επιχειρήσεις
οικογενειακού χαρακτήρα, κυρίως ενοικιαζόμενα δωμάτια και διαμερίσματα μικρής
δυναμικότητας, τα οποία κατασκευάστηκαν κατά κύριο λόγο τις δεκαετίες 1980–
1990 και αποτελούν έως σήμερα βασικό πυλώνα της τοπικής τουριστικής οικονομίας.
Στο πλαίσιο του νέου χωροταξικού σχεδιασμού διαπιστώνεται έμφαση στην ποιοτική
αναβάθμιση των καταλυμάτων, κυρίως μέσω κατηγοριών τεσσάρων (4) κλειδιών και
άνω. Ωστόσο, στην πράξη, σημαντικός αριθμός υφιστάμενων κτιρίων αδυνατεί
τεχνικά να ανταποκριθεί στις σύγχρονες προδιαγραφές αναβάθμισης λόγω:
περιορισμών του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος,
μορφολογικών και πολεοδομικών ιδιαιτεροτήτων,
και αδυναμίας ουσιαστικής ανακατασκευής χωρίς δυσανάλογο οικονομικό
κόστος.
Πρόταση
Προτείνεται να δοθεί η δυνατότητα δημιουργίας και αναβάθμισης θεματικών
τουριστικών καταλυμάτων μικρής δυναμικότητας κάτω των τεσσάρων (4) κλειδιών,
με ειδικές τεχνικές και λειτουργικές προδιαγραφές που να:
αναδεικνύουν τη νησιωτική ταυτότητα της Σκιάθου,
ενσωματώνουν στοιχεία τοπικής αρχιτεκτονικής,
προωθούν βιοκλιματικές και περιβαλλοντικά φιλικές παρεμβάσεις,
και ενισχύουν την αυθεντικότητα του τουριστικού προϊόντος.
Η ενίσχυση μικρών boutique ή θεματικών καταλυμάτων μπορεί να λειτουργήσει ως
ουσιαστική μορφή ποιοτικής αναβάθμισης χωρίς να απαιτείται υπερβολική αύξηση
δομημένου όγκου ή μετατροπή του χαρακτήρα των υφιστάμενων επιχειρήσεων. - ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΕΣ ΚΑΙ ΧΩΡΟΤΑΞΙΚΕΣ ΙΔΙΑΙΤΕΡΟΤΗΤΕΣ
ΣΚΙΑΘΟΥ
Στο νησί της Σκιάθου εξακολουθούν να υφίστανται σημαντικές πολεοδομικές
εκκρεμότητες, όπως:
μη ολοκληρωμένος καθορισμός οικιστικών ζωνών,
μη αναγνώριση σημαντικού μέρους του οδικού δικτύου με ΦΕΚ,
απουσία ολοκληρωμένων πολεοδομικών εργαλείων που να επιτρέπουν
ασφαλή και σαφή εφαρμογή των όρων δόμησης.
Υπό τα δεδομένα αυτά, η πρόβλεψη αυξημένων ορίων αρτιότητας (π.χ. 16
στρεμμάτων για τουριστικές εγκαταστάσεις) δημιουργεί στην πράξη συνθήκες
εξαιρετικά περιορισμένης ή και μη εφαρμόσιμης δυνατότητας ανάπτυξης, δεδομένου
ότι τέτοια γήπεδα είναι εξαιρετικά περιορισμένα ή πολεοδομικά δυσχερή στην
αξιοποίησή τους.
Πρόταση
Προτείνεται:
να προηγηθεί η ολοκλήρωση βασικών πολεοδομικών εργαλείων,
η αναγνώριση οδών,
ο καθορισμός ζωνών ανάπτυξης και προστασίας,
και η προσαρμογή των απαιτήσεων αρτιότητας στις πραγματικές χωρικές
ιδιαιτερότητες των μικρών νησιωτικών περιοχών. - ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΕΣ ΕΠΙΠΛΩΜΕΝΕΣ ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ – ΕΠΑΥΛΕΙΣ
– ΒΡΑΧΥΧΡΟΝΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗ
Το νέο πλαίσιο δεν αποσαφηνίζει επαρκώς το καθεστώς αδειοδότησης των
Τουριστικών Επιπλωμένων Κατοικιών και Επαύλεων, παρότι πρόκειται για ειδική
μορφή τουριστικού καταλύματος με τεχνικές και λειτουργικές προδιαγραφές που
ελέγχονται από τον ΕΟΤ και το Υπουργείο Τουρισμού.
Επιπλέον, παρότι τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb υπάγονται
πλέον σε βασικό πλαίσιο λειτουργικών και φορολογικών υποχρεώσεων, εξακολουθεί
να υφίσταται σημαντική διαφοροποίηση σε σχέση με τα αδειοδοτούμενα τουριστικά
καταλύματα που εποπτεύονται από το Υπουργείο Τουρισμού και τον ΕΟΤ.
Η υφιστάμενη κατάσταση δημιουργεί:
άνιση μεταχείριση μεταξύ επαγγελματικών τουριστικών επιχειρήσεων και
βραχυχρόνιων μισθώσεων,
περιορισμένο τεχνικό και λειτουργικό έλεγχο,
καθώς και δυσχέρεια στην αποτύπωση της πραγματικής τουριστικής
φέρουσας ικανότητας κάθε περιοχής.
Πρόταση
Προτείνεται:
η δημιουργία ενιαίου και αυστηρότερου πλαισίου ελέγχου των
βραχυχρόνιων μισθώσεων,
η υποχρεωτική ένταξή τους σε ολοκληρωμένες ψηφιακές πλατφόρμες
εποπτείας του Δημοσίου (όπως το OpenBusiness),
η σύνδεσή τους με τεχνικές, λειτουργικές και περιβαλλοντικές
προδιαγραφές,
και η σταδιακή εναρμόνιση της λειτουργίας τους με το θεσμικό πλαίσιο
των Τουριστικών Επιπλωμένων Κατοικιών και Επαύλεων.
Εναλλακτικά, θα μπορούσε να εξεταστεί η υπαγωγή τους σε υποχρεωτική διαδικασία
τουριστικής αδειοδότησης όταν λειτουργούν κατ’ επάγγελμα ή αποκτούν
χαρακτηριστικά οργανωμένης τουριστικής εκμετάλλευσης. - ΑΛΟΝΝΗΣΟΣ – ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΙΚΕΣ ΑΝΤΙΦΑΣΕΙΣ ΚΑΙ
ΑΔΕΙΟΔΟΤΗΣΕΙΣ
Η Αλόννησος αποτελεί περιοχή ιδιαίτερης περιβαλλοντικής σημασίας λόγω της
ένταξής της στο δίκτυο Natura 2000 και της παρουσίας του Εθνικού Θαλάσσιου
Πάρκου Βορείων Σποράδων.
Ωστόσο, κατά την εφαρμογή της αδειοδοτικής διαδικασίας παρατηρούνται
σημαντικές αντιφάσεις.
Χαρακτηριστικά:
ενοικιαζόμενα δωμάτια και διαμερίσματα άνω των 12 κλινών εντός
οικισμού υποχρεούνται σε περιβαλλοντικές δεσμεύσεις,
ενώ ξενοδοχειακές μονάδες έως 100 κλινών εντός οικισμών δεν υπόκεινται
σε αντίστοιχη διαδικασία.
Το γεγονός αυτό δημιουργεί εύλογα ερωτήματα αναλογικότητας και περιβαλλοντικής
λογικής, δεδομένου ότι οι μεγαλύτερες μονάδες συνεπάγονται αυξημένο
περιβαλλοντικό φορτίο.
Πρόταση
Προτείνεται η επανεξέταση των περιβαλλοντικών κατηγοριοποιήσεων με βάση:
το πραγματικό περιβαλλοντικό αποτύπωμα,
την κατανάλωση φυσικών πόρων,
τα λύματα και τα απόβλητα,
και όχι αποκλειστικά τη μορφή ή κατηγορία του τουριστικού καταλύματος. - ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ ΑΛΟΝΝΗΣΟΥ
Ιδιαίτερη σημασία για την Αλόννησο έχει το ιστορικά διαμορφωμένο ιδιοκτησιακό
καθεστώς, το οποίο βασίστηκε επί δεκαετίες σε άτυπες μεταβιβάσεις ιδιοκτησιών
(«μπουλέτο») από γενιά σε γενιά, χωρίς συμβολαιογραφικές πράξεις.
Αποτέλεσμα είναι σήμερα σημαντικός αριθμός ιδιοκτησιών να απαιτεί:
δικαστικές διαδικασίες αναγνώρισης χρησικτησίας,
αποδείξεις νομής και κατοχής,
και χρονοβόρες διαδικασίες προκειμένου να καταστούν οικοδομήσιμες.
Επισημαίνεται ότι:
η δήλωση στο Κτηματολόγιο δεν υποκαθιστά αυτομάτως πλήρη τίτλο
κυριότητας για πολεοδομική χρήση,
ούτε επιλύει από μόνη της τις απαιτήσεις νομιμοποίησης ιδιοκτησιακών
δικαιωμάτων.
Πρόταση
Προτείνεται:
η θεσμική αναγνώριση των ιδιαιτεροτήτων του ιδιοκτησιακού
καθεστώτος της Αλοννήσου,
η δημιουργία ειδικών διοικητικών ή νομοθετικών εργαλείων επιτάχυνσης
αναγνώρισης χρησικτησιών,
και η σύνδεση του αναπτυξιακού σχεδιασμού με τη δυνατότητα
πραγματικής υλοποίησης επενδύσεων.
Διαφορετικά, η πρόβλεψη αναπτυξιακών κινήτρων παραμένει πρακτικά
ανεφάρμοστη.
Κλείνοντας, θεωρώ ότι το νέο χωροταξικό πλαίσιο αποτελεί σημαντική ευκαιρία για
τον επαναπροσδιορισμό του τουριστικού μοντέλου των νησιωτικών περιοχών.
Ωστόσο, για να καταστεί λειτουργικό και αποτελεσματικό, απαιτείται η προσαρμογή
του στις πραγματικές πολεοδομικές, περιβαλλοντικές και ιδιοκτησιακές συνθήκες
κάθε περιοχής.
Η εμπειρία εφαρμογής στην πράξη δείχνει ότι η βιώσιμη ανάπτυξη δεν μπορεί να
στηριχθεί αποκλειστικά σε γενικές κατηγοριοποιήσεις, αλλά χρειάζεται εξειδικευμένη
προσέγγιση ανά νησιωτικό σύμπλεγμα και ανά τοπική ιδιαιτερότητα.
Με εκτίμηση,
Κολλιάς Παναγιώτης
Μηχανολόγος Μηχανικός
Έδρα: Σκιάθος
Δραστηριοποίηση: Βόρειες Σποράδες
Αδειοδοτήσεις Τουριστικών Επιχειρήσεων
